대전 괴정동 다가구주택 매매 분석 14억 건물 월수입 858만원, 실제 투자금과 수익률은?

 

 

 

대전 괴정동 다가구주택 매매 분석 4억 건물 월수입 858만원, 실제 투자금과 수익률은?

대전에서 수익형 부동산을 찾는 투자자라면 원룸이나 오피스텔뿐 아니라 다가구주택 매매도 한 번쯤 검토하게 됩니다.
다가구주택은 여러 개의 임대세대를 한 건물에서 운영할 수 있기 때문에 월세수익을 목적으로 부동산을 찾는 투자자들이 관심을 가지는 상품 중 하나입니다.

 

 

 

오늘 살펴볼 건물은 대전 서구 괴정동에 위치한 2020년 준공 다가구주택입니다.
매매가는 14억원이며 현재 제공된 임대현황 기준 월 임대수입은 858만원입니다.
건물의 단순 월수입만 보면 괜찮아 보이지만, 수익형 부동산은 매매가격만 보고 판단해서는 안 됩니다.

보증금과 대출을 제외한 실제 투자금이 얼마인지, 이자를 제외하면 월 얼마가 남는지, 주변에 임차인이 생활하기 좋은 환경이 갖춰져 있는지까지 함께 살펴봐야 합니다.
이번 글에서는 대전 괴정동 다가구주택의 건물 조건과 입지, 임대수익, 예상 투자금 및 수익률을 하나씩 분석해보겠습니다.

 

 

 

대전 괴정동 다가구주택 기본정보

먼저 건물의 기본적인 조건부터 살펴보겠습니다.

소재지 : 대전광역시 서구 괴정동
매매가격 : 14억원
월 임대수입 : 858만원
용도지역 : 제2종 일반주거지역
건축물 종류 : 단독주택(다가구주택)
준공 : 2020년 3월
건물 규모 : 지상 5층
방향 : 북서향
세대 구성 : 상가 1호실 + 1.5룸 16세대
토지면적 : 248.1㎡, 약 75평
연면적 : 485.72㎡, 약 146.9평
엘리베이터 : 있음
주차 : 7대

 

 

수익형 부동산의 조건만 놓고 보면 눈에 들어오는 부분이 몇 가지 있습니다.

첫 번째는 2020년 준공 건물이라는 점입니다.

두 번째는 상가 1호실과 1.5룸 16세대로 임대세대가 구성되어 있다는 점, 세 번째는 5층 건물이지만 ​엘리베이터가 설치되어 있다는 점입니다.
여기에 현재 월 임대수입이 858만원이라는 조건이 더해집니다.
월세 858만원이면 연간 임대수입은 얼마일까?
현재 제공된 임대현황 기준 월 임대수입은 858만원입니다.
이를 단순하게 1년으로 환산하면 다음과 같습니다.
858만원 × 12개월 = 1억 296만원
따라서 공실이나 월세 변동이 없다는 단순 가정에서는 연간 총 임대수입이 약 1억 296만원입니다.

매매가격 14억원과 비교해서 단순 임대수입 비율을 계산하면,
1억 296만원 ÷ 14억원 × 100 = 약 7.35%
입니다.

다만 여기서 주의해야 합니다.
7.35%는 어디까지나 매매가격과 연간 임대료만 비교한 단순 임대수입 비율입니다.
대출이자, 건물 유지보수비, 세금, 공실, 중개비용 등을 제외한 실제 순수익률은 아닙니다.
수익형 부동산을 비교할 때는 이 부분을 반드시 구분해야 합니다.

 

실제 들어가는 투자금은 얼마일까?
제공된 투자자료에서는 다음과 같은 조건을 제시하고 있습니다.
매매가격은 14억원이며 임차보증금은 약 1억5,000만원, 융자금은 약 6억7,500만원입니다.

이를 기준으로 예상 투자금을 계산하면,
14억원 - 1억5,000만원 - 6억7,500만원 = 5억7,500만원
입니다.

따라서 임차보증금과 해당 융자조건을 그대로 적용한다고 가정하면 예상 자기자본 투자금은 약 5억7,500만원​입니다.
14억원짜리 건물을 매입하지만 실제 자기자본은 약 5억7,500만원이 들어가는 구조인 셈입니다.
다만 실제 대출 가능금액과 금리는 매수자의 신용상태와 금융기관 심사, 담보평가, 정책 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 실제 매수 시에는 금융기관을 통해 별도로 확인해야 합니다.

대출이자를 제외하면 매달 얼마가 남을까?
제공된 수익률표에서는 융자금 6억7,500만원에 대해 연 5% 금리를 적용하고 있습니다.
단순 계산해보겠습니다.

6억7,500만원 × 5% = 연간 약 3,375만원
이를 12개월로 나누면 월 이자는 약 281만원 입니다.
현재 월 임대수입 858만원에서 월 이자 약 281만원을 제외하면,
858만원 - 281만원 = 약 577만원 입니다.
연간으로 계산하면 약 6,921만원 입니다.

 

따라서 제공된 조건만 놓고 계산하면 금융비용을 제외한 후 연간 약 6,921만원이 남는 구조입니다.

여기에 실제 자기자본 약 5억7,500만원을 기준으로 계산하면,
6,921만원 ÷ 5억7,500만원 × 100 = 약 12.04%
입니다.

즉 제공된 조건에서는 자기자본 대비 약 12.04%의 수익률이 계산됩니다.
하지만 이 역시 최종 순수익률은 아닙니다.
취득 관련 비용, 보유세, 수선비, 엘리베이터 유지관리비, 공용전기료, 공실, 임대료 미납 가능성 등의 비용은 별도로 고려해야 합니다.

 

2020년 준공이라는 점이 중요한 이유

다가구주택 투자에서 건물 연식은 생각보다 중요합니다.
오래된 건물은 매매가격이 상대적으로 낮을 수 있지만 매입 이후 예상하지 못했던 수선비가 발생할 가능성이 있습니다.
외벽 방수부터 옥상, 배관, 보일러, 전기설비, 공용계단, 창호 등 여러 부분에서 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.

이번 괴정동 다가구주택은 2020년 3월 준공입니다.
2026년을 기준으로 약 6년 정도 된 건물입니다.

제공된 실사진을 확인했을 때 외관과 공용계단, 엘리베이터 주변, 내부 세대 등이 전반적으로 비교적 깔끔하게 관리되어 있는 모습입니다.

물론 사진만으로 건물의 실제 하자 여부를 판단할 수는 없습니다.
매수를 검토한다면 옥상 방수, 누수 흔적, 외벽 균열, 보일러와 배관상태, 엘리베이터 유지관리 상태 등은 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.

 

엘리베이터가 있는 5층 다가구주택
이 건물은 지상 5층 규모이며 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
수익형 다가구주택에서는 중요한 조건 중 하나입니다.
엘리베이터가 없는 4~5층 건물은 높은 층에 거주하는 임차인이 매일 계단을 이용해야 합니다.
특히 이사나 택배, 장보기 등 일상생활에서 차이가 큽니다.
따라서 5층 다가구주택에서 엘리베이터가 설치되어 있다는 것은 임차인의 생활 편의 측면에서 분명한 장점으로 볼 수 있습니다.
실사진에서도 건물 내부에 엘리베이터가 설치되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

상가 1호실과 1.5룸 16세대 구성
건물의 임대구성도 살펴볼 필요가 있습니다.
이 건물은
상가 1호실 + 1.5룸 16세대
로 구성되어 있습니다.
주거세대만 있는 건물이 아니라 상가 임대수익도 함께 발생하는 구조입니다.
또한 주거세대는 일반적인 작은 원룸보다는 1.5룸 구조가 중심입니다.
1.5룸은 침실과 생활공간을 어느 정도 구분할 수 있어 원룸보다 공간 활용도가 높다는 장점이 있습니다.
제공된 내부사진을 보면 화이트와 그레이 계열의 비교적 깔끔한 인테리어가 적용되어 있으며 주방과 생활공간 역시 어느 정도 구분되어 있습니다.

여러 개의 임대세대로 구성된 다가구주택은 특정 한 세대의 월세에 전체 수익이 의존하지 않는다는 특징도 있습니다.
반대로 세대가 많아질수록 관리해야 할 임대차계약과 시설도 많아진다는 점은 함께 고려해야 합니다.

 

대지 약 75평, 연면적 약 147평
건물의 토지면적은 248.1㎡로 약 75평입니다.
연면적은 485.72㎡로 약 146.9평입니다.
수익형 건물을 검토할 때 많은 사람들이 월세만 확인하지만 토지면적 역시 중요합니다.
건물은 시간이 지나면서 노후화되지만 토지는 사라지지 않기 때문입니다.
따라서 비슷한 가격대의 다가구주택을 비교할 때는

매매가격,
현재 월세,
준공연도,
토지면적,
연면적,
도로조건,
용도지역
등을 함께 비교하는 것이 좋습니다.

이번 건물은 제2종 일반주거지역에 위치하고 있습니다.
주차 7대도 확인해야 할 부분
공부상 주차대수는 7대입니다.

총 16개의 주거세대와 상가 1호실이 있다는 점을 고려하면 실제 임차인의 차량 보유 현황과 야간 주차환경을 현장에서 확인해보는 것이 좋습니다.

주차대수가 있다고 해서 언제나 모든 임차인이 편리하게 주차할 수 있다는 의미는 아니기 때문입니다.
반대로 대중교통 이용자가 많은 소형 주거형 건물에서는 세대수와 차량수가 반드시 일치하지는 않습니다.
따라서 실제 운영 상황을 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

 

괴정동 입지는 어떤 장점이 있을까?

제공된 지도를 기준으로 이번 건물 주변에서는 한민시장 생활권과 롯데백화점 대전점, 용문역 방향의 생활권​을 함께 이용할 수 있습니다.
괴정동을 중심으로 인접한 탄방동과 용문동 생활권까지 연결되는 위치라는 것도 특징입니다.
수익형 주택에서 입지를 분석할 때 가장 중요한 질문은 단순합니다.
“임차인이 이곳에서 생활하기 편리한가?” 입니다.
임차인은 출퇴근뿐 아니라 장보기, 외식, 쇼핑, 대중교통, 병원과 각종 생활편의시설을 함께 고려합니다.

이번 건물은 기존 주거지역 안에 자리하면서 주변의 상업시설과 대중교통 생활권을 함께 이용할 수 있다는 점을 입지적인 장점으로 볼 수 있습니다.

 

이 건물의 핵심 장점 7가지

지금까지 내용을 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

1. 월 임대수입 858만원
현재 제공된 임대현황 기준 월 858만원의 임대수입이 발생하는 수익형 건물입니다.

2. 예상 실투자금 약 5억7,500만원
매매가에서 임차보증금과 제시된 융자금을 제외할 경우 약 5억7,500만원이 계산됩니다.

3. 제시된 조건상 자기자본 수익률 약 12.04%
융자금 연 5%를 가정한 수익률표 기준입니다.

4. 2020년 3월 준공
오래된 구축 다가구주택과 비교하면 비교적 건물 연식이 짧은 편입니다.

5. 상가 1호실 + 1.5룸 16세대
상가와 주거 임대수익을 함께 가져가는 구조입니다.

6. 엘리베이터 및 주차 7대
5층 건물에서 임차인의 생활편의성을 높여주는 시설입니다.

7. 괴정동 기존 생활권
한민시장과 롯데백화점 대전점, 용문역 방향의 생활권을 이용할 수 있고 괴정동·탄방동·용문동 생활권과 연결됩니다.

 

 

 

다가구주택을 매수하기 전 반드시 확인할 것

수익률이 높아 보인다고 바로 좋은 투자라고 판단해서는 안 됩니다.
다가구주택을 매수할 때는 최소한 다음 항목을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

첫째, 현재 임대차계약서를 확인해야 합니다.
각 세대의 보증금과 월세, 계약기간, 미납 여부 등을 확인해야 합니다.

둘째, 공실 여부를 확인해야 합니다.
현재 월수입이 858만원이라고 하더라도 해당 금액이 실제 현 시점에 계속 들어오는지 확인해야 합니다.

셋째, 대출 승계 가능 여부와 실제 금리를 확인해야 합니다.
이번 계산에서 사용된 연 5% 금리는 가정값입니다.
실제 적용금리가 5%보다 높아지면 순수익은 감소합니다.

넷째, 건물의 실제 관리비용을 확인해야 합니다.
엘리베이터 유지비, 공용전기, 청소, 소방시설, 수선비 등이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 건축물대장과 등기부등본을 확인해야 합니다.
불법 증축이나 위반건축물 여부, 근저당권과 권리관계 등을 확인해야 합니다.

여섯째, 다가구주택의 선순위 임차보증금 현황을 반드시 확인해야 합니다.
다가구주택은 하나의 건물에 여러 임차인이 있기 때문에 보증금과 권리관계를 정확하게 확인하는 것이 특히 중요합니다.

대전에서 수익형 다가구주택을 찾는다면
이번 대전 괴정동 다가구주택은 단순히 월세가 많이 나오는 건물이라는 하나의 장점만 있는 매물은 아닙니다.

2020년 준공이라는 비교적 짧은 건물 연식, 상가 1호실과 1.5룸 16세대의 임대구성, 엘리베이터, 약 75평의 토지면적, 월 858만원의 임대수입 등을 함께 살펴볼 수 있는 매물입니다.

매매가격은 14억원입니다.

제공된 보증금과 대출조건을 적용하면 예상 자기자본은 약 5억7,500만원이며, 연 5% 금리를 가정할 경우 이자 차감 후 월 약 577만원이라는 계산이 나옵니다.

다만 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 표면적인 수익률 하나가 아닙니다.

현재 임대료가 지속 가능한지, 공실은 없는지, 향후 건물에 들어갈 비용은 얼마나 되는지, 주변 임대수요는 유지될 수 있는지를 함께 판단해야 합니다.

따라서 다가구주택 매수를 검토하고 있다면 매매가격보다 실제 투자금과 실제 현금흐름을 기준으로 비교하는 방법이 더욱 중요합니다.

이번 괴정동 다가구주택 역시 이런 관점에서 접근한다면 매물의 장점과 위험요인을 보다 객관적으로 판단할 수 있습니다.

 

 

 

한눈에 보는 괴정동 다가구주택

매매가 : 14억원
월 임대수입 : 858만원
준공 : 2020년 3월
대지 : 약 75평
연면적 : 약 146.9평
구성 : 상가 1호 + 1.5룸 16세대
엘리베이터 : 있음
주차 : 7대
예상 실투자금 : 약 5억7,500만원
제시조건 기준 예상 수익률 : 약 12.04%

※ 투자금 및 수익률은 제공된 임대현황과 보증금, 융자금 및 연 5% 금리 조건을 기준으로 단순 계산한 결과입니다. 실제 수익은 공실, 임대료 변동, 대출조건, 세금, 취득비용 및 건물 유지관리비 등에 따라 달라질 수 있습니다.

#대전다가구주택 #대전다가구주택매매 #괴정동다가구주택 #대전수익형부동산 #다가구주택투자 #대전건물매매 #괴정동건물매매 #대전부동산투자 #수익형부동산 #월세수익 #임대수익 #대전서구부동산 #대전상가주택 #다가구주택수익률 #부동산수익률 #괴정동부동산